中國金茂 (00817) 集團之主營業務為房地產項目開發、投資及運營,專注於城市及物業開發、酒店經營和商務租賃及零售商業運營。中國中化集團公司、新華人壽保險股份有限公司 (01336)是主要股東,分別持有股份佔總股本49.76%、9.83%。

截至二零一七年十二月三十一日止年度業績公告
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2018/0327/LTN20180327372_C.pdf

2017年營業收入同比增長14.0%,公司所有者應佔溢利57.0%,每股基本盈利人民幣0.3727元比對去年增加57.0%。末期息每股港幣0.18元增加100%。

中國金茂2017-16年度按業務分佈劃分之收入摘要如下:


以上收入來自以下分部:
  1. 城市及物業開發分部 (從事城市綜合開發、物業開發以及土地開發) - 為最大收入和增長分部,佔整體收入86.5%較上年度增長13.9%,而佔整體分部業績91.05%同比增加32.3%,分部業績率36.0%比上年增加5.0%;
  2. 商務租賃及零售業運營分部 (提供寫字樓及零售商業物業租賃) - 佔整體收入4.4%較上年度增長7.5%,而佔整體分部業績7.4%同比減少-46.5%,分部業績率57.1%比上年減少-58.4%;
  3. 酒店經營分部 (提供酒店住宿及飲食服務) - 佔整體收入6.7%較上年度增長9.5%,而佔整體分部業績2.1%同比增加44.1%,分部業績率10.7%比上年增加2.6%;
  4. 其他分部 (主要提供物業管理、設計及裝修服務,經營觀光廳) - 佔整體收入2.5%較上年度增長40.1%,但暫時虧損持續。
報告期內有項目的城市如下:
  1. 城市與物業開發位於 (北京、長沙、重慶、佛山、廣州、杭州、合肥、麗江、寧波、南京、青島、上海、深圳、蘇州、天津、武漢、無錫、珠海、鄭州、成都、福州、嘉興、南昌、廈門、溫州、西安、徐州);
  2. 酒店10間位於 (北京、長沙、麗江、南京、三亞、上海、深圳);
  3. 商務租賃及零售商業位於 (北京、長沙、佛山、麗江、寧波、南京、青島、上海、深圳、武漢、南昌、溫州)。

公司基本因素


中國金茂財務報告包括了其他收入和收益
  1. 投資物業公平值收益
  2. 由持作出售物業轉為投資物業的公平值收益
  3. 先前於合營公司的投資持有股權的公平值收益
  4. 出售子公司收益
  5. 匯兌差額淨額
以下列表是撇除以上項目,但沒有調整所產生的遞延稅項,所淨下的利潤計算。


從以上五年財務比率,因為內房股入帳延遲問題,所有財務比率扭曲了,因此每年數值參考性比較低,只可以用平均的數值。 股回報率和邊際利潤率大約8.0%。現金流差因為2017年銷售理想,發展中的物業增加,淨負債/股東權益比一般內房好。存貨週轉率天數大約二年,比對一般內房快。

FORS:4/12

再看看五年營運數據,銷售金額五年來不斷增加,因為會計入帳方法,所以盈利未來一兩年才會陸續入帳,因此未來的盈利應該會暴增。

FORS 由上一年度3分到今年度4分維持在低位,因為內房是週期股,除非是每年持續穩定增長的內房股,一般反而要在低FORS時留意,因為如果上升到10分以上,可能是到了行業週期頂部。

股票估值


中國金茂五年平均 P/E 9.1-14.5倍,現價大約$3.87 P/E 26.3倍,市值大約$448億。

7月3日集團公佈 公告 2018年6月未經審核銷售數據 2018年1月至6月份簽約及成交銷售金額人民幣717.61億銷售建築面積同比分別大幅上升197%和50.0%,明顯比前三年成交銷售金額每年大約50%增長急速上升。半年銷已經比去年全年銷售金額,除非下半年銷售急速慢少,全年增幅應該有超過100%以上

如果以2017年銷售金額695.25估算,預計2018年營業收入增長50%到大約558.8億以平均邊際利潤率8.25%計算,溢便有46億每股盈利大約$0.3982,估值上下限便是$3.62-5.78,現價預期 P/E 大約9.7倍,在估值偏下位置。

如果再以今年銷售計算,2019年盈利可能比今年再增長100%到$0.7962,即2019年預期 P/E 只有4.9倍。
從以上五年週線圖,基本上2013-2017年初也只是在$1.73-3.34之間上落,直到2017年銷售急增股價才開始上升,現在可能要時間整固和等代業績公佈。

6月28日集團公佈 自願公告 關於執行董事及管理層進一步集合購買本公司股票 公司執行董事、管理層於2018年6月28日進一步以自有資金在公開市場內共同購入了1,620,000股普通股股份,平均價為每股3.7686港幣。而之前2018年1月19日、1月22日、1月24日及3月28日也作過同購入公司股份的行動,反影管理層對公司前景看好。

(權益披露: 筆者於執筆時持有上述股票相關權益,但不排除隨時減持)