過去10年是香港樓市的「黃金期」,中原城市指數屢創新高,顯示樓價越升越有。不過,樓價未來大概不會再大幅攀升,投資人買賣物業要謹慎。

今日本港各大銀行宣佈最優惠利率P加 0.125厘。到底進入加息週期,對樓價有何實質影響?

先看看中原地產的網頁有物業成交和租賃數據,以港島藍籌屋苑太古城為例。建築面積675呎的單位,成交價介乎998萬至1315萬,而租金則大概是每月$23,500 至 $26,500。

以中位數計算,租金回報約每年2.6%!!!  僅只是2.6%!

猶記得數年前的物業的租金回報高於4厘,而當年的貸款利率極低(少於1%,即是接近零)。由於貸款利率低於通脹,所以實質是負利率。這代表甚麼?即是持有現金存放銀行,只會虧本(蝕通脹)。借錢投資買樓,收到租金還貸款和利率後,還有得賺!

現時樓宇按揭利率,介乎2.15% - 2.76%,少於3% 依舊算很低,但相比過往的「穩賺套利」時期 (4% 以上租金回報和負利率),兩者的差異大大縮小。

再看銀行的定期存款利率,半年定期最高達2.4%,一年定期則可達2.9%。單單計算本金回報,與收租差不多。
其實市場很多投資產品,物業再不是穩賺保值的選擇。香港樓市有不少辣招,非首個物業抑或公司持有,都需繳付較高的印花稅(15%)。若果3年內放售,又要額外繳稅。即是投資人面對未來樓價下行風險,靈活性太低(隨時買賣的代價太高)。既然利率上升,租金回報又下降,寧願選擇其它靈活性較高且回報相約的投資產品吧。

除了以利率和租金回報分析樓價走勢,觀察地產商的推售新盤的策略,大概也能揣摸他們樓價走勢的看法。

近來地產商不再「唧牙膏式」銷售新盤,有說是怕咗政府推出空置稅,這是理由之一。新盤數量之外,從地產商的貸款計劃,也能解讀他們的目標客戶,和對後市的預測!

最吸睛的是新鴻基地產促銷元朗Park Yoho Napoli 的十成按揭計劃!筆者早前在Facebook 見到貼文,點出該按揭計劃的異常之處,值得參考。

咁搵笨 & 咁無良的貸款計劃,只有新地做得出!
(1)要親人的樓抵押:一般只會抵押新物業,而不是另外抬一層樓出來抵押。
(2)抬多一層樓抵押,但業主不會真正袋到貸款,不會有現金投資或周轉,而是直接落入新地口袋。
(3) 其實直接將舊樓按給銀行貸款後付首期,比較著數(利率低 & 每月供款也較低)。新地的所謂「小便宜」,是首三年免利息,但實則搵笨 - 收5% 行政費,真正未見官先打五十大板,計唔掂數。
(4) 報道中的例子(~$755萬樓價) ,首三年免息供款108萬(~15% of 樓價),不過因為新地收取了5% 行政費,第4年供款時的貸款總額是樓價9成(不是8成半),而且利率很高(P+1%),銀行的利率是P-2.75%。
(5)合共有兩層樓抵押,新地很穩陣,卻非常不合理 - 抵押兩層樓,實則只是貸到資產總值最多5成,還要高利息(P+1% & 5% 行政費)
(6) 原來首三年是定額供款,即是樓價700萬到1385萬都好,只要選擇這個plan,首三年都只是還108萬。如果買1000萬的樓,3年供款後,加上5%行政費,實則借貸金額是樓價的~95%! 而且第4年開始捱貴息!
極度搵笨,而且不理買家生死。這個十足十貸款,為求散貨,鼓勵沒有首期存款的人,或過不到銀行壓力測試的人,不計清楚風險長線成本,就借8-9成錢跳入樓市。而且明明高息卻包裝成首3年免息,還要求多一層樓抵押!

由於十成按揭需要另一層供滿的物業作抵押,即是新地有兩層樓在手才會貸款,集團的壞賬風險很低。而急於借錢給不夠實力(首期)的買家,大概是想盡快以高價賣出,免得日後樓市轉勢。

如果有實力買樓自住,現時的貸款利率仍然低,並非壞時機,只是需有心理準備 - 樓價不會像過去十年般爆升,甚至有機會稍微下跌。

補白:十分感謝讀者的關心和祝福,都記在心中。家母逐漸康復中,每天的任務就是吃喝休息和散步。(人生中很少有機會全時間專注做這三件事!)